Ένα από τα βασικά ζητήματα είναι ο καθορισμός του αρχικού ποσού του ετήσιου ενοικίου. Ο νόμος απαγορεύει ρητά τον καθορισμό του κάτω από το ελάχιστο όριο που έχει ορίσει το κράτος. Για τη γεωργική γη, αυτός ο δείκτης είναι τουλάχιστον 7% της κανονιστικής νομισματικής αποτίμησης (NMV).
Η παράβλεψη αυτής της απαίτησης μπορεί να θέσει υπό αμφισβήτηση τη νομιμότητα των διενεργούμενων πλειστηριασμών και να αποτελέσει αιτία αμφισβήτησης των αποτελεσμάτων τους. Σύμφωνα με τις διατάξεις του Φορολογικού Κώδικα της Ουκρανίας, η τιμή εκκίνησης σε δημοπρασία γης θα πρέπει να διαμορφώνεται λαμβάνοντας υπόψη τα καθορισμένα όρια, με βάση την κανονιστική νομισματική αποτίμηση του οικοπέδου.
Οι βασικοί κανόνες είναι οι εξής:
– Γενική προσέγγιση: το ετήσιο μίσθωμα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το ποσό του φόρου γης που έχει καθοριστεί για την αντίστοιχη κατηγορία γης.
– Για γεωργική γη: η αρχική τιμή ενοικίασης ορίζεται σε επίπεδο όχι χαμηλότερο από το 7% του NMV.
– Μέγιστο ποσό: το ετήσιο μίσθωμα γενικά δεν μπορεί να υπερβαίνει το 12% του NMV, αλλά σε ανταγωνιστικές δημοπρασίες, η τελική αξία μπορεί να αυξηθεί ανάλογα με τη ζήτηση των συμμετεχόντων.
Εάν ο διοργανωτής της δημοπρασίας (ιδιαίτερα ο οργανισμός τοπικής αυτοδιοίκησης-) ορίσει το αρχικό επιτόκιο κάτω από το νομοθετικά καθορισμένο ελάχιστο, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ορισμένες νομικές συνέπειες:
– Εντοπισμός παραβιάσεων από φορείς του κρατικού δημοσιονομικού ελέγχου και αδυναμία είσπραξης εσόδων του προϋπολογισμού.
– Δικαστική αμφισβήτηση των αποτελεσμάτων των πλειστηριασμών γης.
– Κίνδυνος αναγνώρισης της σύμβασης μίσθωσης ως μη συμμόρφωσης με τις νομικές απαιτήσεις.
Για την αποφυγή νομικών κινδύνων, πριν από την προκήρυξη μιας δημοπρασίας, αξίζει:
– Έλεγχος της συνάφειας του NMV – αυτός ο δείκτης είναι η βάση για τον σωστό υπολογισμό της τιμής εκκίνησης.
– Ανάλυση των αποφάσεων του τοπικού συμβουλίου, καθώς η κοινότητα μπορεί να καθορίσει αυξημένες τιμές ενοικίασης για ορισμένες κατηγορίες γης.
– Λαμβάνοντας υπόψη τον μηχανισμό τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, καθώς το μίσθωμα υπόκειται σε ετήσια αναπροσαρμογή σύμφωνα με τον επίσημο δείκτη πληθωρισμού.
Μια σωστά καθορισμένη τιμή εκκίνησης δεν είναι μόνο η συμμόρφωση με τη νομοθεσία, αλλά και ένα πραγματικό εργαλείο για τη διασφάλιση σταθερών εσόδων στον τοπικό προϋπολογισμό και την αποτελεσματική διαχείριση των χερσαίων πόρων της κοινότητας.
