Ο ανταγωνισμός των κωδικών χρήσης γης για οικόπεδα που προορίζονται για χονδρικές αγροτικές αγορές είναι ένα από τα πιο πρακτικά σημαντικά προβλήματα στο σχεδιασμό χρήσης γης- τέτοιων έργων. Ο λόγος έγκειται στο γεγονός ότι η υποδομή των γεωργικών αγορών χονδρικής είναι πολύπλοκη από τη φύση της: συνδυάζει πλατφόρμες συναλλαγών, εγκαταστάσεις αποθήκης-υπηρεσιών υλικοτεχνικής υποστήριξης, υπηρεσίες μεταφοράς και αντικείμενα εξυπηρέτησης, γεγονός που συχνά οδηγεί σε "ανταγωνισμό" διαφόρων κωδίκων χρήσης γης στην πράξη.
Αυτές οι πληροφορίες κοινοποιούνται από τον Δρ. Νομικής, Επίτιμο Δικηγόρο της Ουκρανίας, Βουλευτή του Λαού των συνεδριάσεων VI, VII, μέλος της Επιτροπής του Verkhovna Rada της Ουκρανίας για την Αγροτική Πολιτική και τις Σχέσεις Γης (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Ένα παράδειγμα ανταγωνιστικών κωδικών χρήσης γης είναι ο 01.12 (Για την τοποθέτηση υποδομών για αγορές χονδρικής) και ο 03.07 (Για την κατασκευή και συντήρηση εμπορικών κτιρίων). Μια αγορά χονδρικής περιλαμβάνει σχεδόν πάντα περίπτερα/περιοχές εμπορίας, διοικητικούς χώρους, κτίρια εξυπηρέτησης, που μερικές φορές μπορεί εσφαλμένα να οδηγήσουν στην εκχώρηση του κωδικού χρήσης γης 03.07 ή 03.15 αντί του συγκεκριμένου κωδικού 01.12.
Όταν πρόκειται για αγρο{0}}υπηρεσίες (παραγωγοί εξυπηρέτησης, εξοπλισμός, αγροχημεία, υπηρεσίες υπηρεσιών), μερικές φορές υπάρχει ανταγωνισμός μεταξύ των κωδικών 01.11 (Για την παροχή υπηρεσιών στη γεωργία) και 01.12 (για την τοποθέτηση υποδομών για χονδρικές αγορές γεωργικών προϊόντων).
Ο προτεινόμενος αλγόριθμος για την αντιμετώπιση της σύγκρουσης των κωδίκων χρήσης γης, που ανταποκρίνεται στη λογική της δικαστικής πρακτικής:
1. Προσδιορίστε την κατηγορία γης από τα έγγραφα τίτλου για το οικόπεδο και τα στοιχεία του Κτηματολογίου Κρατικού Κτηματολογίου. Εάν η κατηγορία γης είναι γεωργική, τότε είναι αδύνατη η εκχώρηση κωδικού χρήσης γης που ανήκει σε οικιστικές και δημόσιες εκτάσεις χωρίς σωστή αλλαγή στο νομικό καθεστώς της γης. Υπάρχουν περιπτώσεις που ένα οικόπεδο που έχει ήδη διαμορφωθεί, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν αφαιρεθεί από χρήστες γης για δημόσιες ανάγκες, μεταφέρεται σε αγροτική αγορά χονδρικής. Το άρθρο 10 του νόμου της Ουκρανίας «Σχετικά με τις Αγροτικές Αγορές Χονδρικής» προβλέπει την αγορά/απαλλοτρίωση για δημόσιες ανάγκες και, διαδικαστικά, οι ενέργειες αυτές πραγματοποιούνται σύμφωνα με τους κανόνες του Κώδικα Κτηματολογίου της Ουκρανίας (άρθρα 146, 149 κ.λπ.) και, εάν είναι απαραίτητο (όταν πρόκειται για ιδιωτική περιουσία), λαμβάνοντας υπόψη τον ειδικό Νόμο της Ουκρανίας «Other Real Object» αυτά, τα οποία βρίσκονται σε ιδιωτική ιδιοκτησία, για δημόσιες ανάγκες ή λόγους κοινωνικής ανάγκης».
Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες τα αγροτεμάχια απαλλοτριώνονται, ενώ μόνο το είδος της χρήσης γης αλλάζει εντός της καθορισμένης κατηγορίας. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τα έγγραφα τίτλου του προηγούμενου χρήστη γης για να προσδιοριστεί η σωστή κατηγορία γης που θα διατηρηθεί μετά την απαλλοτρίωση και τη μεταφορά στη χονδρική αγροτική αγορά.
Η νομοθεσία περί γης συνδέει άμεσα τις υποδομές των αγροτικών αγορών χονδρικής με την κατηγορία των γεωργικών εκτάσεων. Έτσι, το άρθρο 22 του Κώδικα Γης της Ουκρανίας ορίζει ότι οι γεωργικές εκτάσεις περιλαμβάνουν εκείνες που παρέχονται για την παραγωγή γεωργικών προϊόντων, για γεωργική επιστημονική έρευνα και εκπαιδευτικές δραστηριότητες, καθώς και για την τοποθέτηση σχετικής υποδομής παραγωγής, συμπεριλαμβανομένης της υποδομής χονδρικής αγροτικής αγοράς.
Αυτή η νομοθετική λογική περιγράφεται αναλυτικά στην Ταξινόμηση Ειδών Χρήσης Γης, όπου στην ενότητα «Γεωργικές Γη» προβλέπεται ξεχωριστός τύπος χρήσης γης 01.12 – «Για την τοποθέτηση υποδομών για χονδρικές αγροτικές αγορές». Ως εκ τούτου, από τη σκοπιά του νομικού καθεστώτος γης, η τοποθέτηση χονδρικής αγοράς (ως αντικείμενο υποδομής της αγροτικής αγοράς) θα πρέπει να επισημοποιηθεί σε γεωργικές εκτάσεις, καθορίζοντας τον αντίστοιχο τύπο χρήσης γης (01.12) στην τεκμηρίωση διαχείρισης γης και αντικατοπτρίζοντας αυτό στις πληροφορίες του Κρατικού Κτηματολογίου.
2. Προσδιορίστε τον «κύριο σκοπό» παροχής του οικοπέδου από πρωτογενή έγγραφα (απόφαση/σύμβαση/κρατική πράξη/ έργο διαχείρισης γης).
3. Εφαρμόστε την αρχή της ειδικότητας (lex specialis): εάν υπάρχει συγκεκριμένος κωδικός στον ταξινομητή για την περίπτωσή σας, επιλέξτε τον. Για τις υποδομές χονδρικών αγροτικών αγορών, ο ταξινομητής περιλαμβάνει απευθείας τον κωδικό 01.12.
4. Έλεγχος συμμόρφωσης με πολεοδομική τεκμηρίωση (λειτουργική ζώνη/Χωροταξικό/Συνολικό Σχέδιο). Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε κατοικημένη περιοχή. Εάν η λειτουργική ζώνη είναι "υποδομή αγρο-υλικοτεχνικής υποστήριξης/παραγωγής/αποθήκης/αγοράς", τότε ο κωδικός 01.12 είναι αναμφισβήτητος.
5. Προσδιορίστε τη νομική φύση της υποδομής που βρίσκεται εντός του οικοπέδου. Διαπιστώστε ότι το έργο/αντικείμενο είναι πράγματι μια αγροτική αγορά χονδρικής και όχι ένα εμπορικό κέντρο λιανικής. Οι ισχυρότεροι δείκτες: 1) το καθεστώς χονδρικής γεωργικής αγοράς που χορηγείται σύμφωνα με το νόμο (εντολή του εξουσιοδοτημένου οργανισμού + πιστοποιητικό), εάν έχει ήδη αποκτηθεί ή αποκτηθεί ταυτόχρονα. 2) κανόνες λειτουργίας/επιχειρηματικό μοντέλο (ροή χονδρικού εμπορίου, γεωργικά προϊόντα, logistics, μείωση ζημιών, «υποδομή αγροτικής αγοράς» ως συγκρότημα). Εάν κυριαρχεί η υποδομή της χονδρικής αγροτικής αγοράς (ροή αγαθών + logistics + υπηρεσία για παραγωγό/αγοραστή), καλό είναι να χρησιμοποιηθεί ο κωδικός 01.12. Αν κυριαρχεί το εμπορικό εμπόριο (καταστήματα/περίπτερα χωρίς συγκεκριμένη λειτουργία γεωργικής «αγοράς»), υπερισχύει ο κωδικός 03.07 (ή ο κωδικός 03.10 στην προηγούμενη έκδοση του Ταξινομητή).
Οι κωδικοί 01.12 και 03.07 (προηγουμένως 03.10) δεν είναι "παραλλαγές του ίδιου" σκοπού χρήσης γης, αλλά κωδικοί διαφορετικών νομικών καθεστώτων, επειδή το 01.12 είναι άμεσα στη σειρά των γεωργικών εκτάσεων, ενώ το 03.10 περιγράφει αντικείμενα δημόσιας/εμπορικής υποδομής.
Γιατί πρέπει να αποδοθεί ο κωδικός 01.12 σε γη για χονδρικές αγορές γεωργικών προϊόντων και οι κίνδυνοι χαρακτηρισμού τέτοιων οικοπέδων ως γαιών δημόσιας κατασκευής.
Πρώτον, υπάρχει μια άμεση ένδειξη στον Κώδικα Γης της Ουκρανίας: η υποδομή των αγροτικών αγορών χονδρικής αποτελεί συστατικό στοιχείο των γεωργικών εκτάσεων. Το άρθρο 22 του Κώδικα Γης της Ουκρανίας περιλαμβάνει άμεσα την υποδομή των χονδρικών γεωργικών αγορών στους σκοπούς για τους οποίους παρέχονται γεωργικές εκτάσεις. Επομένως, εάν το αντικείμενο είναι ουσιαστικά μια «χονδρική αγροτική αγορά», η σωστή βάση για τη χρήση γης είναι οι γεωργικές εκτάσεις και όχι οι δημόσιες κατασκευές.
Δεύτερον, το σχέδιο χρήσης γης και χωροταξίας (LUZP) προβλέπει έναν ειδικό, στενό κωδικό 01.12, ο οποίος υπερισχύει του γενικού κωδικού «αγοράς» 03.07 (προηγουμένως 03.10).
Τρίτον, η προτεραιότητα χρήσης γεωργικών εκτάσεων για γεωργικούς σκοπούς. Ο Κώδικας Γης της Ουκρανίας καθορίζει την προτεραιότητα των εδαφών που είναι κατάλληλες για γεωργία και τηρεί προσοχή κατά την κατανομή τους όχι για "αγροτικούς σκοπούς". Εάν η χονδρική αγροτική αγορά αποτελεί λειτουργικά μέρος της αλυσίδας γεωργικής παραγωγής (logistics/αποθήκευση/πρωτογενής επεξεργασία κ.λπ.), τότε η μετατροπή τέτοιων εκτάσεων σε δημόσια κατασκευή με την ανάθεση του κωδικού 03.07 (πρώην 03.10) εμφανίζεται ως αδικαιολόγητη απομάκρυνση από τις γεωργικές εκτάσεις, σε αντίθεση με τα άρθρα 22, 23 του Κώδικα Ουκρανίας.
Τέταρτον, η εφαρμογή του κωδικού 03.07 (προηγουμένως 03.10) απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με τις πολεοδομικές απαιτήσεις. Έτσι, οι οικιστικές και δημόσιες εκτάσεις χρησιμοποιούνται σύμφωνα με το γενικό σχέδιο και τα λοιπά πολεοδομικά έγγραφα. Για οικόπεδα εκτός κατοικημένων περιοχών, αυτό συχνά σημαίνει ότι χωρίς κατάλληλη βάση σχεδιασμού και λειτουργική αιτιολόγηση, οι αρχές/ρυθμιστικοί φορείς θα αμφισβητήσουν τη νομιμότητα μιας τέτοιας «αστικής» χρήσης.
Μια σημαντική διευκρίνιση: η τρέχουσα έκδοση του άρθρου 38 του Κώδικα Γης της Ουκρανίας διατυπώνει την έννοια της οικιστικής και δημόσιας γης λειτουργικά, χωρίς άμεση σύνδεση "μόνο εντός κατοικημένων περιοχών". Ωστόσο, εάν η μεταβίβαση ενός οικοπέδου σε αγροτική αγορά χονδρικής έγινε πριν από τις 17.06.2020 (πριν από τις τροποποιήσεις στο άρθρο 38 του Κώδικα Γης της Ουκρανίας), τότε ο χαρακτηρισμός αυτού του οικοπέδου ως δημόσιας κατασκευής είναι αδύνατος.
Δεν υπάρχουν κανονιστικές απαγορεύσεις για τη χωροθέτηση οικοπέδου με τύπο χρήσης γης 01.12 «Για την τοποθέτηση υποδομών για χονδρικές αγροτικές αγορές» εντός κατοικημένων περιοχών – με την προϋπόθεση συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις για το λειτουργικό σκοπό της περιοχής (πολεοδομική τεκμηρίωση) και σωστό προσδιορισμό της χρήσης γης. Ο νόμος της Ουκρανίας «Για τις Αγορές Χονδρικής Αγορών» ορίζει ότι οι θέσεις των γεωργικών υποδομών καθορίζονται από τον εξουσιοδοτημένο κεντρικό φορέα «στη σχετική επικράτεια» βάσει οικονομικής σκοπιμότητας (χωρίς την επιφύλαξη «μόνο εκτός κατοικημένων περιοχών»).
Ομοίως, δεν υπάρχει γενική νομοθετική απαγόρευση για την απόδοση κωδικού 03.07 μόνο σε οικόπεδα εντός κατοικημένων περιοχών. Από το 2020, ο ορισμός της οικιστικής και δημόσιας γης στον Κώδικα Γης της Ουκρανίας δεν συνδέεται αποκλειστικά με κατοικημένες περιοχές αλλά περιγράφεται μέσω λειτουργικής χρήσης (τοποθέτηση κτιρίων κατοικιών, δημόσιων κτιρίων και κατασκευών κ.λπ.).
συμπεράσματα
Η παρουσία ενός ειδικού νομικού καθεστώτος για τις χονδρικές αγορές γεωργικών προϊόντων δεν εξαλείφει το κύριο πρόβλημα – τον κατακερματισμό της νομικής ρύθμισης της γης, που δημιουργεί τον «ανταγωνισμό» των κωδίκων χρήσης γης και, ως εκ τούτου, αυξημένους κινδύνους συγκρούσεων και ρυθμιστικών κινδύνων για τις γεωργικές επιχειρήσεις.
Παράλληλα, με βάση τη νομοθετική λογική που περιγράφεται παραπάνω, την αυξημένη προστασία των γεωργικών εκτάσεων και την πρόθεση του κράτους να διασφαλίσει τη χρήση τους κυρίως για αγροτικούς σκοπούς, οι χονδρικές αγροτικές αγορές, σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει ο νόμος, αποκτούν οικόπεδα με ειδικό σκοπό, δηλαδή για την τοποθέτηση υποδομών για χονδρικές αγροτικές αγορές. Επομένως, στα αντίστοιχα οικόπεδα σε αυτή την περίπτωση μπορεί να αποδοθεί ο κωδικός χρήσης γης 01.12 ως ο μοναδικός δυνατός και αντίστοιχος με τον κωδικό πραγματικής χρήσης.
Στην πρακτική διάσταση, ο καθορισμός του «σωστού» κώδικα χρήσης γης θα πρέπει να βασίζεται σε πρωτογενή έγγραφα διαμόρφωσης οικοπέδου, την πραγματική κυρίαρχη λειτουργία της υποδομής και πολεοδομικούς περιορισμούς (λειτουργικές ζώνες), παρά σε επίσημες πινακίδες μεμονωμένων αντικειμένων (περίπτερα, εμπορικοί χώροι), που είναι απλώς στοιχεία της πολύπλοκης υποδομής της χονδρικής αγροτικής αγοράς. Ένας ποιοτικός νομικός έλεγχος εγγράφων κατά την επισημοποίηση των δικαιωμάτων γης για μια αγροτική αγορά χονδρικής διασφαλίζει βασικές πτυχές - προβλεψιμότητα υλοποίησης έργων υποδομής, προστασία των επενδύσεων και ελαχιστοποίηση των κινδύνων νομικών διαφορών και δίωξης από την επιβολή του νόμου.
